Le statut du fermage érige en principe d’ordre public l’interdiction des sous-locations par le fermier. Très ponctuellement, le législateur n’y a apporté que de rares exceptions.
Parmi celles-ci, on retrouve par exemple la sous-location pour un usage de vacances ou de loisirs. La loi du 1er février 1995 a admis une nouvelle exception : le fermier peut sous-louer les bâtiments d’habitation présents dans son bail. Tout au plus pouvait-il, avant cette loi, y héberger ses parents, ce que certains avaient déjà pu assimiler en son temps à une exception au principe d’interdiction des cessions et des sous-locations.
Plus de 7 ans d’existence de cette disposition légale ont révélé un faible intérêt des fermiers pour cette source potentielle de revenus complémentaires. Plusieurs raisons peuvent être avancées, d’une manière non exhaustive, à cela. D’abord la réticence des exploitants à cohabiter avec quelqu’un étranger aux activités menées sur l’exploitation, par crainte d’une éventuelle incompatibilité entre les intérêts en présence. Ensuite à l’évidence les strictes conditions émises à la possibilité de sous-louer. La sous-location est en effet subordonnée à l’obtention par le fermier de l’accord écrit de son propriétaire-bailleur. Si ce dernier refuse, l’opération ne sera pas réalisable. Les nouvelles dispositions législatives ne permettent pas au fermier de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. La voie judiciaire est exclue.
Des conditions strictes
L’accord écrit évoqué se devra d’être complet. Il précisera les modalités de répartition du loyer entre le fermier et son propriétaire. L’accord déterminera également la manière dont seront financés les travaux éventuels dans la maison. Les parties signataires y consigneront enfin les modalités d’indemnisation du fermier, en fin de bail, du fait des travaux qu’il aura réalisés. Il leur sera possible, à ce titre, d’adopter un régime d’indemnisation différent de celui prévu par le code rural. En pratique, le choix de ce régime pourra avoir des répercussions sur le partage du loyer que versera le sous-locataire.
A titre d’exemple, le fermier pourrait se contenter d’une part relativement faible du loyer, se réservant une indemnité plus importante à la fin de son bail. A l’inverse, propriétaire et fermier peuvent convenir d’une part plus importante pour ce dernier, en contrepartie d’une indemnité finale restreinte. La loi de 1995 a précisé les rapports entre le propriétaire et le sous-locataire. Par renvoi à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, il est indiqué qu’en cas de cessation du bail principal liant le propriétaire et le fermier, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du propriétaire, ni d’aucun titre d’occupation.
De plus, l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Cela montre l’intérêt de ce dernier acte à la rédaction duquel le fermier devra accorder toute son attention.
Philippe Gaignet (FDSEA 85)
