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Baux ruraux : Le fermier et la fin du bail

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Le 14/08/2009 à 16:22

Les locations de biens, soumises au statut du fermage, peuvent être interrompues à l'initiative du bailleur ou du fermier. Dans les deux cas et notamment le second, la rupture est soumise à des conditions de fond et de forme.

La situation présentement retenue est celle du fermier qui va mettre un terme à son contrat de bail. Il y est parfois contraint mais le plus souvent, il s'agit d'une initiative totalement libre de sa part. Il est possible, d'une manière pédagogique, d'avancer du plus simple au plus compliqué. L'hypothèse la plus simple est celle dans laquelle fermier et propriétaire sont d'accord sur le principe de rupture. Ils procéderont alors à la résiliation amiable du bail. Cette résiliation, c'est au moins le conseil que l'on peut donner, sera validée dans un acte signé par toutes les parties. Cet acte reprendra l'ensemble des modalités de la rupture : date d'effet, éventuelle remise en état des biens loués, indemnité au preneur sortant, conditions suspensives si nécessaire...

Une deuxième hypothèse révèle une certaine simplicité. C'est celle dans laquelle le fermier souhaite rompre son bail au terme de sa durée normale. Cette situation s'analysera en fait comme un non renouvellement. Celui-ci peut intervenir à l'amiable en accord avec le propriétaire ou être initié d'une manière unilatérale par le fermier. La loi n'impose au fermier aucun motif pour ne pas renouveler son bail. Les seules conditions émises à la rupture unilatérale sont d'ordre formel. Le code rural impose au fermier de notifier au propriétaire sa décision au moins 18 mois avant l'expiration du bail. Cette notification sera donnée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. A défaut de respecter ce formalisme, le propriétaire serait en droit de s'opposer au départ de son fermier.

Ça se complique...

Les autres situations peuvent s'avérer plus délicates à gérer. En effet, outre le respect de conditions formelles, la loi impose celui de conditions de fond. La rupture unilatérale du contrat de bail par le fermier n'est ainsi possible que dans des cas strictement énumérés par la loi et sera a contrario impossible autrement.

La résiliation du bail en cours à l'initiative du fermier est d'abord possible lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'exploiter. L'article L 411-33 du code rural en expose 4 cas, parmi lesquels : celui du fermier ou de l'un des membres de sa famille frappé d'incapacité au travail, celui du décès dans la famille du fermier d'un membre indispensable au travail sur l'exploitation ou celui du fermier qui a acquis une autre ferme qu'il doit exploiter. La résiliation pourra être notifiée au propriétaire par voie de lettre recommandée avec accusé de réception. Elle interviendra, au choix du fermier, soit à la fin de l'année culturale en cours soit à la fin de l'année culturale suivante dans l'hypothèse où la fin de l'année culturale en cours est postérieure d'au moins 9 mois à l'événement. Si tel n'est pas le cas, la résiliation ne pourra intervenir qu'au terme de l'année culturale suivante.

La résiliation est encore possible en cours de bail quand le fermier atteint l'âge lui permettant la liquidation de sa pension de retraite (voire celle d'une préretraite). Le délai de préavis sera alors de 12 mois par rapport à une échéance annuelle du bail.

D'autres cas d'importance moindre sont envisagés par la loi (destruction d'un bâtiment non reconstruit, remembrement ). Leur simple mention dans le présent article est suffisante. Elle permet de faire le tour des possibilités légales offertes au fermier.

Philippe Gaignet (FDSEA 85)

JURIDIQUE
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Au sommaire
  • Premières récoltes de pommes de terre
  • Grande déception après la réunion avec la Dréal
  • Digue en remblai : réaction à Grues
  • Marché des Rameaux
  • Le 85'
  • La minute PAC
 
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À un mois de la fin de la période de déclaration PAC 2014, avez-vous renvoyé votre dossier ?
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