Vendée : Prix - Une estimation pour conforter

Lors d’une transmission, faire estimer ses bâtiments permet des négociations sereines.

« J’ai vu sortir les bâtiments de terre et je suis ravi de les transmettre dans les meilleures conditions ». Patrice Brosset, 57 ans, éleveur de moutons et de veaux de boucherie, prépare la passation de son exploitation à Victor, futur exploitant sur les terres de Mouchamps, en Vendée. Ils évoquent ici, l’importance de faire estimer les bâtiments lors de l’installation et la méthode. 

Victor, expliquez-nous votre rencontre ? 

Victor : « Mon père livrait de la poudre de lait et achetait des veaux dans les exploitations. Un jour, celui-ci a envoyé un texto à Patrice pour savoir s’il vendait ses bâtiments. Nous nous sommes rencontrés et le projet est parti de là. Août 2020, j’avais 22 ans et Patrice 53 ans. Je n’avais pas de formation pour l’élevage de veaux de boucherie car j’ai fait des études forestières et du travail agricole par la suite. Je suis venu d’abord faire une journée, puis une semaine afin de me familiariser dans les différentes interventions et voir si cela me plaisait. Puis un jour, j’ai dit à Patrice : Ok, je m’installe. »

Patrice, pourquoi avoir fait appel à la Chambre d’agriculture  pour l’estimation bâtiment ? 

Patrice : « Des collègues éleveurs de veaux ou des exploitations aux alentours avaient fait appel à ce service. Le principe d’une personne neutre et la méthode de calcul paraissaient les mieux adaptés pour notre situation. Sans avoir parlé de chiffres de reprise à Victor, j’avais déjà une idée en tête. Mais est-elle réaliste ? Je ne voulais pas surestimer les bâtiments pour l’assommer dès son installation et qu’il ne s’en sorte pas. Le prix est toujours un sujet sensible et je ne voulais pas lui faire peur. L’estimation me permettait de me conforter par rapport à mon idée et d’avoir une base de négociation à lui présenter ».

Pouvez-vous nous expliquer le déroulement de l’estimation ?

« Chaque bâtiment a été visité. Le conseiller a pris toutes les informations : années de construction, rénovations, les mesures des ouvrages et le volume de la fosse. La visite a duré deux heures. À la fin de celle-ci, il nous a expliqué la méthode de calcul. Cette méthode est basée à partir du métré de l’ouvrage. Les prix unitaires hors taxe sont issus d’un référentiel régional Pays de La Loire. Cette valeur prend en compte le coût des matériaux et la main-d’œuvre dans le cadre de travaux réalisés par des entreprises. Cette valeur à neuf sera pondérée par un coefficient de vétusté et un coefficient d’usage. 

Le coefficient de vétusté est déterminé par une grille nationale et calcule la perte de valeur selon l’âge du bâtiment. La valeur d’usage tient compte du critère de fonctionnalité pour la production en place (ventilation, bien-être animal, dimensionnement, confort de travail…). Mais aussi les possibilités d’extension et ou de proximité d’habitations de tiers. »

Après avoir reçu l’estimation, pouvez-vous nous exprimer vos sentiments ?

Patrice : « Je suis transparent avec Victor, je lui ai montré le document. Nous n’avons pas été surpris du montant des ouvrages. Cela nous a permis de nous rendre compte de la valeur de chaque corps de bâtiment (les tunnels, la salle de préparation et les bâtiments des moutons). Nous étudions aussi la piste de la location indiquée dans l’estimation. Maintenant, nous pouvons accélérer son installation. »

Vous avez eu l’estimation en novembre 2022. Aujourd’hui, où en êtes-vous l’un et l’autre ?

Victor : « Mon installation est fixée au 1er janvier 2024, mais je ne serai pas seul et cela me rassure. Patrice m’épaulera et tout est fait pour que je m’installe dans les meilleures conditions. Il me remplacera pendant des week-ends et les congés. J’ai une vie de famille et je veux en profiter. Patrice continuera l’élevage des moutons et fera du remplacement chez des voisins. »

Avez-vous des conseils à donner pour un cédant et un repreneur ?

Victor : « La discussion et la transparence. On se dit tout, que ce soit dans le positif ou le négatif, mais dans le respect. Bien planifier son projet en mettant des dates butoirs. Chacun doit s’impliquer que ce soit le cédant ou le repreneur. Nous nous rendons aux rendez-vous ensemble (banques, assurances, coopératives…) pour bien présenter mon projet et je profite au maximum de ses expériences professionnelles et personnelles. Avec le recul, nous nous sommes rendus compte que nous avions peut-être un peu tardé à parler valeur de bâtiments. Mais nous voulions prendre notre temps ».

Propos recueillis par Aurélien THEBAULT - Estimateur de bâtiments chambre d’agriculture Pays de la Loire